2015/10/29

ジャパン・シニアリビング投資法人のIPO、気になる初値は??

東証REITにおいて、「ジャパン・シニアリビング投資法人」(証券コード3460)のIPO(新規上場)が行われます。

想定価格は200000円、仮条件は180000円から200000円、ブックビルディング期間は7月13日(月)から7月16日(木)までです。

大手予想会社では初値を190000円のプラスリターンと予想しています。ジャパン・シニアリビング投資法人は社会貢献を基本理念としたヘルスケアREITです。

投資主・オペレーター・施設利用者などの満足度を追求することによりヘルスケア業界の成長を幅広く支援し、ヘルスケア業界と資本市場とをつなぐ担い手となることを目指しています。

ジャパン・シニアリビング投資法人(ヘルスケア施設特化型リート)が新規上場します

ヘルスケア施設特化型リートであるジャパン・シニアリビング投資法人の新規上場が行われます。

ジャパンシニアリビング投資法人は介護付有料老人ホームをはじめとして、要介護者及び自立者向けの安定性や成長性の高い多種多様なシニアリビング施設を対象として投資を行うリートです。

東証一部上場の不動産企業ケネディクスをはじめとして、新生銀行・三菱UFJ信託銀行・長谷工コーポレーション・SOMPO HD(損保ジャパン日本興亜等)・LIXILの合計6社がスポンサーとなっています。

投資対象はシニアリビング施設(介護付有料老人ホーム・健康型有料老人ホーム・住宅型有料老人ホーム・サービス付き高齢者住宅など)がおよそ7割となっており、

残りの3割はメディカル施設(病院・介護老人保健施設・医療モール・診療所など)となっています。

ジャパン・シニアリビング投資法人の特徴は次の5つです。

・分散した多種多様なヘルスケア関連施設への投資により安定した成長を目指します。
・高度な運用能力と賃料固定型長期賃貸借契約により安定したキャッシュフローを獲得します。
・オペレーター(施設運営者)とのパートナーシップによる成長を目指します。
・6社の実績豊富なスポンサー企業がサポートを行います。
・投資主とスポンサー企業の双方の利益の最大化を目指します。

上場時ポートフォリオについて

平均鑑定NOI利回り6.0%、取得予定価格合計27965百万円、鑑定評価額合計29306百万円などが、ジャパン・シニアリビング投資法人の上場時におけるポートフォリオ主要指数です。

ジャパン・シニアリビング投資法人のNOI利回りは先日上場した「ヘルスケア&メディカル投資法人」の数値(5.8%)よりも若干高い水準となっています。

ポートフォリオ構築方針について

ジャパン・シニアリビング投資法人では、社会保障制度への依存度、入居費用や利用料価格帯などの様々な要件を勘案して、様々なヘルスケア関連施設に分散した投資を行うことをその方針としています。

施設タイプ別の投資比率は取得予定価格を基準として、介護付有料老人ホームが78.1%、住宅型有料老人ホームが17.0%、サービス付き高齢者向け住宅が4.9%となっています。

また投資額の8割以上を三大都市圏及び中核都市圏とすることを方針としています。

地域別の投資比率は

三大都市圏が75%(東京圏36.4%と大阪圏38.5%)、
中核都市圏が14.5%、
その他の地域が10.6%

です。さらに不動産マーケットにおける流動性や投資運用管理における経済性を重視し、ヘルスケア関連施設の運営規模についても幅広く分散投資を心がけています。

投資対象物件を運営規模別に比較すると、

5億円以上10億円未満が3物件(金額比9.0%)、
10億円以上20億円未満が7物件(金額比36.0%)、
30億円以上50億円未満が1物件(金額比13.1%)
50億円以上が1物件(金額比24.8%)

となっています。

ジャパン・シニアリビング投資法人ではプライベートペイ(施設入居者が支払う利用料)とパブリックペイ(健康保険や介護保険から支払われる報酬)とによって賃料収入を獲得しています。

特にパブリックペイについては国による社会保障軽度の変更などの影響を大きく受ける可能性があるため、投資判断の際には各施設におけるプライベートペイとパブリックペイの構成比率を重視しています。

財務運営の基本方針について

LTVについては最大でも65%を上限とすることを、ジャパン・シニアリビング投資法人では財務運営の基本方針としています。

適切な水準の範囲で運営を行うことに留保し、資金余力の確保と機動的で細やかなレバレッジコントロールに努めます。

資金調達については主要金融機関によるバンクフォーメーションを構成し、効率的なデット・ファイナンスを長期・短期の借入及び固定・変動の金利などのバランスを重視しながら実行します。

具体的には基準金利の+0.3%から+0.75%の金利で、新生銀行・三菱UFJ銀行を中心として構成されるシンジケート団から借入を行う予定です。

ジャパン・シニアリビング投資法人には、今のところ各種格付け機関から各付けを付与される予定などはありません。

賃料固定型長期賃貸借契約により安定したキャッシュフローを獲得します

ジャパン・シニアリビング投資法人ではヘルスケア施設に関して、オペレーターには長期賃貸借契約を締結したいという強いニーズがあると考えています。

そのためヘルスケア施設への投資は他の不動産への投資と比較すると、景気変動や世界情勢などの影響を受けにくいと判断しているのです。

ジャパン・シニアビリング投資法人ではこれまでにヘルスケア施設の運営実績を持つオペレーターを厳選し、これと長期賃借契約を賃料固定型で締結することで安定したキャッシュフローの獲得を実現します。

契約の100%が固定賃料型であり、賃借契約期間については取得予定価格ベース比率で、

5年以上10年未満が8.9%、
10年以上15年未満が42.7%、
15年以上20年未満が19.3%、
20年以上が29.1%

となっています。

ジャパン・シニアリビング投資法人では資産保有機能による施設のセール・アンド・リースバックの機会を、オペレーターのバランスシートのスリム化や資金調達などのニーズに応じて提供しています。

さらに資産運用会社が有する様々なノウハウや経験やサポート会社による開発機能を活用することによって、オペレーターの新規施設開発のニーズに対して各種ソリューション・サポートを提供しているのです。

収益安定化のための適切なモニタリングを実施します

ジャパン・シニアリビング投資法人では保有施設の運営状況に関して対処すべき課題に取り組み、適切な情報収集などを行うことによって中長期的なオペレーターとの信頼関係を構築しています。

施設運営などに問題が生じた場合にはモニタリングの結果に基づいて、オペレーターに対して施設運営や営業などに関する提案や協議、建物や設備の修繕や改修の提案などを行います。

スポンサー企業とはバックアップオペレーションに関するサポート契約を締結していますし、さらに一部のオペレーターともバックアップオペレーションに関する協定の締結を予定または検討しています。

これらの施策により経営状態の悪化などが個別のオペレーターに生じた場合でも他のオペレーターなどが経営を引き継ぐことができる体制を構築していますので、施設入居者の生活の安定に対しても大きく貢献しているのです

スポンサー企業とサポート契約を締結しています

ジャパン・シニアリビング投資法人では、スポンサーサポート契約をスポンサー企業との間で締結しており、これによって継続的かつ安定的なサポートする体制を構築しています。

市場トレンドについて

初値については、上昇トレンドが上場直前3ヶ月間続いていれば高いリターンが期待できる場合が多いようです。

東証REIT指数については一定の範囲内の動きが継続するレンジ相場となっており、やや軟調な展開だといえるでしょう。

上場規模について

最大で174億円ですから、ジャパン・シニアリビング投資法人の新規上場の規模は東証REITとしてはやや小型になります。上場規模については小さい方が初値が高くなる場合が多いようです。

これまでに上場した主なリートと比較すると、

ジャパン・リビング投資法人の上場規模は日本リート、インベスコ・オフィス・ジェイリート、ケネディクス商業リート、大和ハウスリート投資法人などの半分程度であり、SIA不動産投資法人よりも小さくなっています。

また星野リゾート・リートの1.7倍、トーセイリートの1.8倍程度となっています。

ジャパン・シニアリビング投資法人のIPOについてまとめてみました

高齢化社会への対応は現在の日本社会における重要なテーマであり、今後高齢者の介護ニーズはさらに高まることが予想されています。

ヘルスケア関連REITのIPOは、これまで「ヒューリックリート」「日本ヘルスケア」「ヘルスケア&メディアル」などがいずれも堅調な結果を残しました。

さらにジャパン・シニアリビング投資法人はNOI利回りも高めですから、IPO人気については十分に期待できるのではないでしょうか。

これらを総合的に判断すると、ジャパンシニアリビングの初値についてもプラスリターンとなることが予想されます。野村證券が主幹事であり、その他にはUBS証券、みずほ証券、SMBC日興証券でも申し込みが可能です。

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