2015/10/26

不動産管理事業のシーアールイー、IPO初値は期待はずれに終わるか?

東証2部において、「シーアールイー」(証券コード6040)のIPO(新規上場)が行われます。

想定価格は3620円、仮条件は3450円から3620円、ブックビルディング期間は4月6日(月)から4月10日(金)まで、上場予定日は4月21日(火)です。

大手予想会社では初値について、マイナスリターンとなることを予想しています。

シーアールイーは不動産企業であり、不動産管理事業・物流投資事業・アセットマネジメント事業などに取り組んでいます。

本社は東京都港区虎ノ門2-10-1虎ノ門ツインビルディング東棟19階に所在し、トーマツが監査法人です。

シーアールイー(不動産管理事業)が新規上場します

不動産管理事業を主たる業務とするシーアールイーの新規上場が行われます。

シーアールイーは

従業員数141人、
社員の平均年齢42.4歳、
社員の平均勤続年数10.4年、
平均給与額およそ614.1万円

の企業です。シーアールイーは物流システムの開発や販売を目的として、平成21年12月に設立された企業です。

マスターリース事業及び賃貸管理事業の譲渡を株式会社コマーシャル・アールイーから受けたことにより、平成22年8月から不動産管理事業を行っています。

さらに平成23年7月には株式会社天幸総研を吸収合併しましたし、平成26年8月にはストラテジック・パートナーズ株式会社の完全子会社化をおこないました。

これらの企業が有する経験やノウハウなどを活用して、シーアールイーでは物流不動産のマスターリース事業や賃貸管理事業、アセットマネジメント事業などの分野にも進出しています。

不動産管理事業について

・マスターリース業務について
シーアールイーではマスターリース業務として、物流施設などの一括借り上げによる管理や運営などを行っています。

物件所有者の賃貸人となる不動産オーナーに対して賃料の保証をした借り上げを行い、

その後これを第三者に対して転貸し賃料やテナント収入などを収益として獲得するというビジネスモデルを展開しているのです。

シーアールイーでは主に首都圏(東京都・埼玉県・千葉県・神奈川県)を営業エリアとしており、

現在シーアールイーが管理運営を行う物流施設のほとんど(物件数で91%、管理面積割合で90%)が首都圏に所在します。

首都圏は日本の総人口のおよそ28%を有し、日本のGDPのおよそ33%を生産しているエリアです。

物流に関する多様な施設や消費財を有していることが特徴となっています。

シーアールイーのマスターリース事業では不動産オーナーに対して、テナントの未入居や各種トラブルなどのリスクを解消した安定収益を獲得する機会を提供しています。

またテナント入居者に対しては、物件の購入なしで安定した事業を低コストで展開できる機会を提供しているのです。

・プロパティマネジメント業務について
シーアールイーではプロパティマネジメント業務として商業施設や物流施設の賃貸管理を受託し、

工事管理業務、建物長期修繕計画の策定、管理予算案の設定、

建物設備の点検代行、各種トラブルの相談窓口業務、テナント誘致、賃貸契約代行

などを行っています。

プロパティマネジメント業務では主にマスターリースによる管理運営が終了した物件や、投資法人などが保有している大型物流施設などの監理・運営を受託しているのです。

シーアールイーではこれまでにマスターリース業務で培った様々なノウハウを活用して、受託した不動産の価値を最大限に高めることができるような管理・運営サービスを提供しています。

・建設工事業務について
シーアールイーでは建設工事業務として、土地の所有者に対して土地の賃貸や投資建物の建築などを提案し、これを建設する業務を受託しています。

また現在マスターリース業務やプロパティマネジメント業務などを行っている物件に関しても、修繕、メンテナンス、リフォーム、現状復帰などの工事の請負を行っているのです。

建物の機能や資産価値を長期間維持するためには、長期的な修繕を計画的に行うことが必要になります。シーアールイーではそのための各種工事の施工を物件の所有者に対して積極的に提案しています。

その他にはシーアールイーが直接関連していない物件に関する建設工事にも対応しています。

物流投資事業について

シーアールイーでは物流投資事業として、プランニング、マーケットリサーチ、用地情報入手、用地の取得、建設工事の発注、入居テナントの誘致などによる、一貫した施設開発を行っています。

開発を行う施設は中大規模な先進的物流施設であり、その形式は先行開発型あるいはオーダーメイド型となります。

シーアールイーではこれまでに様々な各種事業系物流施設の管理・運営を行ってきました。

これらの経験により蓄積した様々なノウハウを活用することで、使用者目線による高機能な不動産管理事業を展開しています。

また収支プランに基づいた価額で土地の取得が可能である場合には、先行開発型の施設開発を行うことをその方針としています。

先行開発型の施設開発を成功させるためには確実なテナント誘致が必要とされるのですが、シーアールイーではこれまでの事業で培ったリーシング力を活用することでこれを実現しているのです。

業績の推移について

シーアールイーの業績については、売上高・経常利益・純利益のすべてに年度によるばらつきがありますが、トータルでは右肩上がりの増加となっています。

営業キャッシュフローについても純利益を上回るプラスと下回る年度とがあります。2014年7月における自己資本比率は14.0%、自己資本利益率は76.6%です


市場トレンドについて

初値については、インデックスの上昇トレンドが上場直前3ヶ月間続いていると高いリターンが期待できるようです。東証2部指数は現在上昇トレンドが継続中であり、美しい右肩上がりとなっています。

一時的な調整による短期的な落ち込みもありますが、年初来高値を更新する上昇が今後も期待できそうです。

上場規模について

最大で60.6億円ですから、シーアールイーの新規上場の規模は東証2部としても大きめだといえるでしょう。上場規模が小さい方が初値は高くなることが多いようです。

また公開比率については26%で標準的です。公開比率が低い方が高い初値リターンを期待できるようです。

売出しが公募株式数に占める割合は0%であり、100%公募となります。

180日間のロックアップが

株式会社三井住友銀行、株式会社三菱東京UFJ銀行、株式会社みずほ銀行、

ケネディクス株式会社、公共建物株式会社、EEIクリーンテック投資事業有限責任組合

に対して設定されています。

ロックアップの解除条項などは特に設定されていません。また制度ロックアップとして、継続所有等の確約を上場前の第三者割当等を受けた者との間で行っています。

シーアールイーのIPOについてまとめてみました

シーアールイーは不動産関連業務をその主な事業内容としていますので、IPO人気についてはそれほど高いとはいえないでしょう。

不動産関連のIPOはアベノミクス初期においてはとても好調だったのですが、現在では沈静化しているようです。

またシーアールイーの上場規模は60.6億円であり、東証2部上場としてもかなり大型であることもマイナス要因となります。

過去5年間ではチムニーが102億円で上場していますが、結果は-5.5%とイマイチでした。

これらから考えると初値については公募価格近辺、あるいはそれ以下でマイナスリターンとなることが予想されます。

SMBC日興証券が主幹事であり、その他にはマネックス証券、SBI証券、SMBCフレンド証券、極東証券、みずほ証券、三菱UFJモルスタ証券、野村證券でも申し込むことができます。特に小口投資家であっても完全抽選制でIPOに当選しやすいマネックス証券はおすすめです。

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