2015/10/22

ヘルスケア&メディカル投資法人のIPO投資スタンスは「やや強気」です!

東証REITにおいて、「ヘルスケア&メディカル投資法人」(証券コード3455)のIPO(新規上場)が行われます。

想定価格は100000円、ブックビルディング期間は3月5日(木)から3月10日(火)までとなっています。

日本ヘルスケア投資法人に続くヘルスケアリートであるのが、ヘルスケア&メディカル投資法人です。

今後需要の拡大が予想されるヘルスケア施設をそのポートフォリオの中心とすることで、ヘルスケア施設の社会インフラとしての供給により高齢化社会に貢献し、その投資価値を中長期的に最大化することを目標としています。

ヘルスケア&メディカル投資法人(ヘルスケア施設特化型リート)が新規上場します

ヘルスケア施設特化型リートであるヘルスケア&メディカル投資法人の新規上場が行われます。

ヘルスケア&メディカル投資法人はヘルスケア施設を中心とした投資を行うヘルスケアリートであり、

三井住友銀行、NECキャピタルソリューション、シップヘルスケアホールディングス

などがそのスポンサーとなっています。

不動産ファイナンス分野において国内トップクラスの実績を有するのが三井住友銀行です。

そのサポート内容は

人材の提供、
ヘルスケア施設のニーズを有する顧客の紹介、
ファイナンスに関するアドバイス

などであり、平成26年9月末における与信残高(J-REIT向け)は7892億円となっています。

またファンド等を通じた各種アドバイザリー業務や投融資業務、ICT関連サービス事業やリース事業などを手がけるのがNECキャピタルソリューションです。

サポート内容は

人材の提供
ウェアハウジング機能の提供
ファンド運営に関するノウハウの提供

などであり、

不動産の流動化に関するアレンジメントやアドバイザリー、
不動産の評価・鑑定業務、
CRE戦略の企画・立案・実行

などを行います。

さらに「介護・福祉・保険・医療」の4分野に特化した企業であるのがシップヘルスケアホールディングスです。

有料老人ホーム等の運営や、病院等の整備や建て替えに関するコンサルティングなどを医療機関とのパートナーシップにより行っています。

平成26年9月の時点で66の施設(入所定員合計4254人)を日本全国で運営しています。

病院作りのノウハウを活用した介護サービスの提供を行うとともに、さらにM&A事業や大型施設の自社開発事業などを幅広く展開しています。

ヘルスケア&メディカル投資法人では長期賃借契約を優秀なオペレーターとの間で締結することをその運営方針としています。

賃貸契約の平均残存年数については13.6年、固定賃料比率では100%が目標です。

具体的には

Japanライフデザイン、アズパートナーズ(タカラレーベン系列の持分法適用関連会社)、

さわやか倶楽部(ウチヤマホールディングス)、

グリーンライフ(シップヘルスケアホールディングス)、ワタミの介護、

ベネッセスタイル、メッセージ

などのオペレーターを取得することを予定しています。

上場時ポートフォリオについて

平均鑑定NOI利回り5.8%、平均築年数13.6年などが、ヘルスケア&メディカル投資法人の上場時におけるポートフォリオ主要指数となっています。

投資対象の内訳は

有料老人ホームが86.8%
サービスつき高齢者向け住宅が13.2%

です。

また投資対象となる地域別内訳は

首都圏が59.3%、

近畿圏が21.4%、

中部圏が5.4%、

その他の中核都市圏が12.2%、

その他地方が16.%

です。

契約期間残存年数による内訳は

10年以上15年以内が72.7%、
15年以上20年以内が19.1%、
20年以上が8.2%

であり、その100%が固定賃料となっています。

投資比率上位10物件については以下のとおりとなります。(カッコ内は施設を運営するオペレーターです。)

1)レストヴィラ町田小野路(ワタミの介護)
2)レストヴィラあざみ野(ワタミの介護)
3)アクアマリーン西宮浜(グリーンライフ)
4)Cアミーユ淡路駅前(メッセージ)
5)グッドタイムホーム不動前(JAPANライフデザイン)
6)さわやか立花館(ウチヤマHD)
7)アズハイム文京白山(アズパートナーズ)
8)アズハイム光が丘(アズパートナーズ)
9)さわやか和布刈館(ウチヤマHD)
10)メディカルホームボンセジュール小牧(ベネッセスタイルケア)

ポートフォリオ構築方針について

ヘルスケア施設の価値評価では施設の立地や仕様など以外に、経営を行うオペレータの事業運営能力や安定性などが大きく影響することになります。

ヘルスケア&メディカル投資法人では安定的なヘルスケアリートの運営及び管理を実現するために、

ヘルスケア施設を取得する際には当該施設の事業性に関するデュー・デリジェンスを実施することでオペレーターの財務状況や運営状況などを確認するとともに、

取得後についても運営などに関する定期的なモニタリングを継続的に行っています。

またポートフォリオに対する組み入れ比率については三大都市圏と中核都市圏の合計を80%、そのほかを20%以下とする方針です。

首都圏(東京都・千葉県・埼玉県・神奈川県)、
中部圏(愛知県・岐阜県・三重県)、
近畿圏(大阪府・京都府・兵庫県)

が三大都市圏であり、三大都市圏以外の政令指定都市や地方中核市、また県庁所在地などが中核都市圏に該当します。

また投資対象となる施設の形態については、

ヘルスケア施設が80%以上、その他(フィットネス倶楽部などの健康増進施設や、通所介護サービスなどを提供する事業所など)を20%以下とすることが方針となっています。

財務運営の基本方針について

ヘルスケア&メディカル投資法人では長期的かつ安定した成長を目指した投資口の追加発行を行い、投資口の取引価格の低下や既存投資主の権利の希薄化などを防ぐことに配慮しながら、

新規取得する不動産資産の取得タイミング、経済市況、有利子負債の返済時期及び返済までの残存期間、LTV、スポンサーのウェアハウジング機能の取引可能性などを総合的に判断して運営を行うことを財務運営の基本方針としています。

またコミットメントラインの設定、調達方法や返済期限の分散、固定比率、長期比率などの安全性のバランスをデットファイナンスにおいて検討しながら、資金の借入や投資法人債の発行を行う予定です。

ヘルスケア&メディカル投資法人では65%をLTVの上限としていますが、資産評価の変動や新規の投資などによっては65%を一時的に超過する場合もあります。

基準金利は0.20%から0.30%で、三井住友銀行をアレンジャーとしたシンジケート団から最大15000百万円の借入を行う予定です。借入は無担保無保証で期限一括返済を原則としています。

市場トレンドについて

初値については、上昇トレンドが上場直前3ヶ月間続いていると高いリターンが期待できるという傾向があります。

東証リート指数は1月をピークとして下落傾向が続いていましたが、そろそろ下げ止まりそうな見通しです。

上場規模について

最大で118億円ですから、ヘルスケア&メディカル投資法人の新規上場の規模は東証REITとしてはかなり小さいといえます。

上場規模が小さい方が初値が高くなる場合が多いようです。

最近上場した主なリートと比較すると、ヘルスケア&メディカル投資法人は日本ヘルスケア投資法人のおよそ1.9倍の規模であり、またヒューテックリートのおよそ6分の1の規模となります。

また先日上場したケネディクス商業リート法人と比較するとおよそ5分の1の規模になります。

ヘルスケア&メディカル投資法人のIPOについてまとめてみました

ヘルスケア&メディカル投資法人はNOI利回りが高めですから、現在の情勢下においてはかなり魅力的なリートだといえるのではないでしょうか。

高齢化対策の推進は日本における国策となっていますっし、高齢者等が安心して暮らせる町作りの一貫として、高齢者向け住宅の取得や運用などに関するガイドラインの整備なども進んでいます。

「日本再興戦略~JAPAN is BACK~」においては、ヘルスケアリートは民間資金の活用を図るための重要な施策だとされているのです。

また「ヘルスケアリートの上場推進等を通じたヘルスケア施設向けの資金供給の促進」として、環境整備の充実を目的としたヘルスケア施設向けの資金供給などが提示されています。

今後は単独高齢者世帯がますます増加することが予想されていますので、これらを支えるためのヘルスケア施設の需要も同様に増加することが見込まれています。

ヘルスケア&メディカル投資法人は高齢者社会におけるテーマ性の高いリートですから、初値についてもかなりのプラスリターンが予想されます。

ちなみに先日上場した日本ヘルスケア投資法人は48.1%のプラスという好結果でした。SMBC日興証券が主幹事であり、その他には野村證券、SMBCフレンド証券でも申し込むことができます。

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