2015/10/22

新規上場したケネディクス商業リート投資法人の初値はどうなるのか?!

東証REITにおいて、「ケネディクス商業リート投資法人」(証券コード3453)のIPO(新規上場)が行われます。

想定価格は200000円、仮条件は220000円から230000円、ブックビルディング期間は1月26日(月)から1月30日(金)までとなっています。

生活密着型商業施設をはじめとした様々な商業施設に投資を行うことにより、収益可能性を有するポートフォリオを構築すると共に安定的なキャッシュフローを創出することを、ケネディクス商業リート投資法人では目指しています。

商業施設の専門店化・小規模化や生活必需品に対する安定的な需要に注目し、生活密着型商業施設をポートフォリオの中心とした日本ではじめてのリートがケネディクス商業リート法人です。

ケネディクス商業リート投資法人(商業施設特化型リート)が新規上場します

商業施設特化型リートであるケネディクス商業リート法人の新規上場が行われます。

ケネディクス商業リートは生活密着型商業施設をはじめとした様々な商業施設に投資を行うリートです。

東証一部上場の不動産企業「ケネディクス」がそのスポンサーとなっています。不動産投資ファンドの組成や運用を主たる事業とする独立系不動産運用会社がケネディクスです。

柔軟性と機動性を有する不動産投資運用を行うことを目指して、市場のトレンドの激しい変化を的確かつ迅速に捉えながら投資機会の獲得と優良案件の発掘に力を入れています。

また

日本商業開発、

ピーアンドディコンサルティング、

三菱住友ファイナンス&リース

などがサポート会社となっています。

ケネディクス商業リート投資法人がその投資対象としているのは、日常生活に必要となるサービスや商品などを提供する、日常生活圏(ロードサイドや住宅地など)に所在する生活密着型商業施設が中心となります。

通常の利用者は商業施設周辺の消費者が中心であり、その商圏は周囲1~10km程度を想定しています。

利用者の来店の頻度が高めであることや、平日と休日の差が少ないことなどがその特徴としてあげられます。

上場時ポートフォリオについて

平均鑑定NOI利回り5.5%、平均築年数10.4年、稼働率98.6%

などが、ケネディクス商業リート投資法人の上場時におけるポートフォリオ主要指数となっています。

投資対象は商業施設が100%となっていて、その内訳としては

NSCが42.5%
都市駅前型が23.9%
CSCが18.4%
SSが10.1%
SMが5.2%
になります。

またテナントの属性の内訳については食品が20.3%、その他商品の物販が13.9%、総合スーパーが11.2%、ホームセンターが11.1%、サービスが9.0%、衣料が8.3%、家電が8.2%になります。

出店エリアの内訳は

首都圏が60.3%、大阪権が6.3%、名古屋圏が6.6%、福岡圏が1.9%、特例市等が14.9%

です。

賃料の構成割合は

固定賃料が78.3%、
固定賃料+歩合賃料が16.4%、
完全歩合賃料が5.3%です。

投資対象の上位10物件の内訳については以下のとおりです。(カッコ内の数字は構成割合です。)

1)フルルガーデン八千代(18.4%)
2)ロゼオ水戸(12.0%)
3)ブルメール舞多聞(10.4%)
4)MONA新浦安(10.0%)
5)パサージオ西新井(7.2%)
6)代官山アドレス・ディセ(6.7%)
7)ウニクス伊奈(5.4%)
8)ヨークタウン北金目(4.9%)
9)ウニクス吉川(4.5%)
10)ライフ高殿店(3.3%)

ポートフォリオ構築方針について

ケネディクス商業リート投資法人では、中長期的に資産価値の向上及び安定した賃料収入を期待することができる競争優位性のある商業施設を中心として、以下の4つの要素を満たした施設への投資を行うことを方針としています。

・施設の競争性・優位性を集客力等の観点で検証する
・収益のアップサイドポテンシャルや安定性を稼働率、賃料水準、賃貸借の状況、契約形態等を勘案して検証する
・競合店・世帯数・人口の状況等を勘案して、商圏・立地を検証する
・テナント構成を詳細に検証する

四大都市圏や人口の変動が比較的安定した特例市など、広範な地域に厳選した投資を行うことで特定地域への集中を回避して、市場の変化に柔軟に対応することができる収益性の高いポートフォリオ構築を目指しています。

投資方針は商業施設が100%、また生活密着型施設が80%以上です。また各種商業施設への投資については、底地投資についても検討対象としています。

底地への投資についてはサポート会社日本商業開発株式会社が供給する「JINUSHIビジネス(事業用定期借地権を利用した底地への不動産投資手法)」による「JINUSHI案件(底地案件)」を投資の中心としています。

財務運営の基本方針について

LTVについては最大でも60%を上限とすることを、ケネディクス商業リート投資法人では財務運営の基本方針としています。

適切な水準の範囲で運営を行うことに留保し、資金余力の確保に努めます。

資金調達についてはバンクフォーメーションを主要金融機関として構成し、長期・短期の借入及び固定・変動の金利などのバランスを重視した効率的なデット・ファイナンスを実行します。

具体的には基準金利の+0.3%から+0.6%の金利で、三井住友銀行をアレンジャーとしたシンジケート団からの借入を行う予定です。またケネディクス商業リート投資法人は、「A」の長期発行格付けをJCR(日本各付研究所)から付与されています。

市場トレンドについて

初値については、インデックスの上昇トレンドが上場直前3ヶ月間続いていれば高いリターンが期待できるようです。

東証リート指数については黒田バズーカ以降順調な右肩上がりが継続しています。一時的な調整はあるかもしれませんが今後もこの傾向が続きそうです。

上場規模について

最大で520億円ですから、ケネディクス商業リート投資法人の新規上場の規模は東証REITとしては標準的なものになります。

上場規模については小さい方が初値が高くなる場合が多いようです。

これまでに上場した主なリートと比較すると、ケネディクス商業リート投資法人の上場規模は大和ハウスリート投資法人と同程度であり、積水ハウスリートやヒューテックリートよりは若干小さく、日本プロロジスリートやGLP当市法人の半分程度となっています。

また日本リートやインベスコ・オフィス・ジェイリートよりは若干大きく、SIA不動産投資法人の1.5倍程度となっています。

ケネディクス商業リート投資法人のIPOについてまとめてみました。

今後日本国内では四大都市圏への人口集中が予想され、さらに都市部においては商圏の小規模化が予想されています。

日常生活のために必要となるサービスを身近にまとめた「コンパクトシティ」の構想を政府では推進していますので、今後の高齢化社会においても身近な商業施設のニーズが高まることが期待されているのです。

ケネディクス商業リート投資法人はNOI利回りがかなり高めですから、IPO人気についても十分に期待できるのではないでしょうか。

初値については公募価格近辺となることが予想されていますが、市況が好調であればさらにプラスリターンとなる可能性もあります。

リートについては大量の当選も比較的容易です。資金に余裕があれば積極的な購入を検討してみるのも良いかもしれません。

SMBC日興証券が主幹事(割当数33.2%)であり、その他には野村證券(17.5%)、大和証券(14.0%)、三菱UFJモルスタ証券(2.1%)、みずほ証券(2.1%)、UBS証券(0.7%)、マネックス証券(0.35%)などでも申し込むことができます。

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