2015/10/22

新規上場したケネディクス商業リート投資法人の初値はどうなるのか?!

東証REITにおいて、「ケネディクス商業リート投資法人」(証券コード3453)のIPO(新規上場)が行われます。

想定価格は200000円、仮条件は220000円から230000円、ブックビルディング期間は1月26日(月)から1月30日(金)までとなっています。

生活密着型商業施設をはじめとした様々な商業施設に投資を行うことにより、収益可能性を有するポートフォリオを構築すると共に安定的なキャッシュフローを創出することを、ケネディクス商業リート投資法人では目指しています。

商業施設の専門店化・小規模化や生活必需品に対する安定的な需要に注目し、生活密着型商業施設をポートフォリオの中心とした日本ではじめてのリートがケネディクス商業リート法人です。

ケネディクス商業リート投資法人(商業施設特化型リート)が新規上場します

商業施設特化型リートであるケネディクス商業リート法人の新規上場が行われます。

ケネディクス商業リートは生活密着型商業施設をはじめとした様々な商業施設に投資を行うリートです。

東証一部上場の不動産企業「ケネディクス」がそのスポンサーとなっています。不動産投資ファンドの組成や運用を主たる事業とする独立系不動産運用会社がケネディクスです。

柔軟性と機動性を有する不動産投資運用を行うことを目指して、市場のトレンドの激しい変化を的確かつ迅速に捉えながら投資機会の獲得と優良案件の発掘に力を入れています。

また

日本商業開発、

ピーアンドディコンサルティング、

三菱住友ファイナンス&リース

などがサポート会社となっています。

ケネディクス商業リート投資法人がその投資対象としているのは、日常生活に必要となるサービスや商品などを提供する、日常生活圏(ロードサイドや住宅地など)に所在する生活密着型商業施設が中心となります。

通常の利用者は商業施設周辺の消費者が中心であり、その商圏は周囲1~10km程度を想定しています。

利用者の来店の頻度が高めであることや、平日と休日の差が少ないことなどがその特徴としてあげられます。

上場時ポートフォリオについて

平均鑑定NOI利回り5.5%、平均築年数10.4年、稼働率98.6%

などが、ケネディクス商業リート投資法人の上場時におけるポートフォリオ主要指数となっています。

投資対象は商業施設が100%となっていて、その内訳としては

NSCが42.5%
都市駅前型が23.9%
CSCが18.4%
SSが10.1%
SMが5.2%
になります。

またテナントの属性の内訳については食品が20.3%、その他商品の物販が13.9%、総合スーパーが11.2%、ホームセンターが11.1%、サービスが9.0%、衣料が8.3%、家電が8.2%になります。

出店エリアの内訳は

首都圏が60.3%、大阪権が6.3%、名古屋圏が6.6%、福岡圏が1.9%、特例市等が14.9%

です。

賃料の構成割合は

固定賃料が78.3%、
固定賃料+歩合賃料が16.4%、
完全歩合賃料が5.3%です。

投資対象の上位10物件の内訳については以下のとおりです。(カッコ内の数字は構成割合です。)

1)フルルガーデン八千代(18.4%)
2)ロゼオ水戸(12.0%)
3)ブルメール舞多聞(10.4%)
4)MONA新浦安(10.0%)
5)パサージオ西新井(7.2%)
6)代官山アドレス・ディセ(6.7%)
7)ウニクス伊奈(5.4%)
8)ヨークタウン北金目(4.9%)
9)ウニクス吉川(4.5%)
10)ライフ高殿店(3.3%)

ポートフォリオ構築方針について

ケネディクス商業リート投資法人では、中長期的に資産価値の向上及び安定した賃料収入を期待することができる競争優位性のある商業施設を中心として、以下の4つの要素を満たした施設への投資を行うことを方針としています。

・施設の競争性・優位性を集客力等の観点で検証する
・収益のアップサイドポテンシャルや安定性を稼働率、賃料水準、賃貸借の状況、契約形態等を勘案して検証する
・競合店・世帯数・人口の状況等を勘案して、商圏・立地を検証する
・テナント構成を詳細に検証する

四大都市圏や人口の変動が比較的安定した特例市など、広範な地域に厳選した投資を行うことで特定地域への集中を回避して、市場の変化に柔軟に対応することができる収益性の高いポートフォリオ構築を目指しています。

投資方針は商業施設が100%、また生活密着型施設が80%以上です。また各種商業施設への投資については、底地投資についても検討対象としています。

底地への投資についてはサポート会社日本商業開発株式会社が供給する「JINUSHIビジネス(事業用定期借地権を利用した底地への不動産投資手法)」による「JINUSHI案件(底地案件)」を投資の中心としています。

財務運営の基本方針について

LTVについては最大でも60%を上限とすることを、ケネディクス商業リート投資法人では財務運営の基本方針としています。

適切な水準の範囲で運営を行うことに留保し、資金余力の確保に努めます。

資金調達についてはバンクフォーメーションを主要金融機関として構成し、長期・短期の借入及び固定・変動の金利などのバランスを重視した効率的なデット・ファイナンスを実行します。

具体的には基準金利の+0.3%から+0.6%の金利で、三井住友銀行をアレンジャーとしたシンジケート団からの借入を行う予定です。またケネディクス商業リート投資法人は、「A」の長期発行格付けをJCR(日本各付研究所)から付与されています。

市場トレンドについて

初値については、インデックスの上昇トレンドが上場直前3ヶ月間続いていれば高いリターンが期待できるようです。

東証リート指数については黒田バズーカ以降順調な右肩上がりが継続しています。一時的な調整はあるかもしれませんが今後もこの傾向が続きそうです。

上場規模について

最大で520億円ですから、ケネディクス商業リート投資法人の新規上場の規模は東証REITとしては標準的なものになります。

上場規模については小さい方が初値が高くなる場合が多いようです。

これまでに上場した主なリートと比較すると、ケネディクス商業リート投資法人の上場規模は大和ハウスリート投資法人と同程度であり、積水ハウスリートやヒューテックリートよりは若干小さく、日本プロロジスリートやGLP当市法人の半分程度となっています。

また日本リートやインベスコ・オフィス・ジェイリートよりは若干大きく、SIA不動産投資法人の1.5倍程度となっています。

ケネディクス商業リート投資法人のIPOについてまとめてみました。

今後日本国内では四大都市圏への人口集中が予想され、さらに都市部においては商圏の小規模化が予想されています。

日常生活のために必要となるサービスを身近にまとめた「コンパクトシティ」の構想を政府では推進していますので、今後の高齢化社会においても身近な商業施設のニーズが高まることが期待されているのです。

ケネディクス商業リート投資法人はNOI利回りがかなり高めですから、IPO人気についても十分に期待できるのではないでしょうか。

初値については公募価格近辺となることが予想されていますが、市況が好調であればさらにプラスリターンとなる可能性もあります。

リートについては大量の当選も比較的容易です。資金に余裕があれば積極的な購入を検討してみるのも良いかもしれません。

SMBC日興証券が主幹事(割当数33.2%)であり、その他には野村證券(17.5%)、大和証券(14.0%)、三菱UFJモルスタ証券(2.1%)、みずほ証券(2.1%)、UBS証券(0.7%)、マネックス証券(0.35%)などでも申し込むことができます。

金熊が断言!IPO投資におすすめのネット証券ランキング

・IPO取扱銘柄の豊富さでNo.1!!
マネックス証券の素晴らしさは色んなIPO銘柄に申込める点です。IPO主幹事になることは少ないですが、新規公開株銘柄の取り扱いはネット証券の中ではピカイチ。しかも抽選方法はIPO株100%全部を1人1票の平等抽選で配分しているので投資実績のない初心者にとってはマネックス証券は外せない。
→ マネックス証券の公式サイトへ
2015年実績   
主幹事数 取扱銘柄 ネット配分・抽選方法
0社 50社 100%・一人一票の平等抽選
公式サイトはこちら

・IPO主幹事が多くて隠れた狙い目の証券会社、それがカブドットコム証券
三菱UFJモルガン・スタンレー証券のグループ会社ということもあり、毎年必ずと言っていいほど多くの新規公開株主幹事証券となるカブドットコム証券。IPO銘柄を狙う人は必ず持っておいて損はない証券口座と言っていいだろう。
→ カブドットコム証券の公式サイトへ
2015年実績   
主幹事数 取扱銘柄 ネット配分・抽選方法
7社 18社 一定割合・一人一票の平等抽選
公式サイトはこちら

・ネット株投資家にとって穴場なのが岡三オンライン証券
IPO株の割当を100%ネット株投資家に配分しているのが岡三オンライン証券だ。IPO株の90%は実績の多い投資家ほど優遇される抽選システムになっているが、10%は取引実績に左右されずに配分される。多少なりとも投資実績のある人にとっては申込むべきネット証券口座だ。
→ 岡三オンライン証券の公式サイトへ
2015年実績   
主幹事数 取扱銘柄 ネット配分・抽選方法
6社 10社 10%以上:一人一票の平等抽選
90%以下:取引実績による優遇抽選
公式サイトはこちら
  • このエントリーをはてなブックマークに追加
  • 9
    follow us in feedly

  関連記事

VOYAGE GROUPのIPO初値は強気予想!ECナビの運営や成長著しいアドテク分野で強み

出典:株式会社VOYAGE GROUP
東証マザーズにおいて、「VOYAGE GROUP」(証券コード6096)のIPO(新規上場)が行われます。想定価格は2200円、仮条件は2200円から2400円、ブックビルディン …

ipo_shukanji
株式投資でIPOを狙うなら主幹事を攻めるのが常識!?

株式投資で資産を増やそうとしている方が、ネットで取り引きできるようになったこのご時世では非常に多くなっています。そんな中で、高確率で利益を上げられるからと今人気がものすごく上がっているのが、新規公開株、IPOと呼ばれる …

新規上場した「大冷」(業務用冷凍食事業)、初値プラスリターンは期待薄か

東証2部において、「大冷」(証券コード2883)のIPO(新規上場)が行われます。

想定価格は1770円、仮条件は1700円から1800円、ブックビルディング期間は12月2日(火)から12月8日(月)までとなっています …

不動産管理事業のシーアールイー、IPO初値は期待はずれに終わるか?

東証2部において、「シーアールイー」(証券コード6040)のIPO(新規上場)が行われます。

想定価格は3620円、仮条件は3450円から3620円、ブックビルディング期間は4月6日(月)から4月10日(金)まで、上場 …

PR TIMESのIPO仮条件が公開!想定価格を上回る1220~1340円に!

出典:PR TIMES
2016年3月10日、東証マザーズで3月下旬に新規上場を控えている「PR TIMES」の仮条件が発表されました。価格は1220~1340円。想定価格の1210円を上回る水準です。ブックビルディン …

9月に上場したIPO(新規公開株)の公募価格・初値・現在価格まとめ!

2016年9月に新規上場した11種類のIPOの日程・公募価格・初値・現在価格等の市況データをまとめてみました。はたして今月はどんな銘柄が初値高騰したのか?推移を検証して今後の予想に役立てましょう。

銘柄名
銘柄コー …

IPOの売り時のタイミングは初値が基本であるワケを理解しておくべき理由

IPO株を手に入れた場合、どこかのタイミングで売ってしまわないと売却益は得られません。長期投資で保有するつもりであれば別ですが、基本的には売るタイミングを知っておきましょう。
当然ながら、買った値段よりも売る値段が高くな …

不動産総合リートのトーセイ・リート投資法人が新規上場!初値は一体どうなるのか?

東証REITにおいて、「トーセイ・リート投資法人」(証券コード3451)のIPO(新規上場)が行われます。

想定価格は100000円、仮条件は100000円から103000円、ブックビルディング期間は11月13日(木) …

インターネット・マーケティングを手掛けるGMO TECH(GMO テック)のIPO情報!業績はキレイな右肩上がり!

東証マザーズにおいて、「GMO TECH(GMO テック)」(証券コード6026)のIPO(新規上場)が行われます。

想定価格は5760円、仮条件は5000円から5800円、ブックビルディング期間は11月26日(水)か …

北陸を地盤とする証券会社「今村証券」が新規上場!IPO銘柄としての人気は…?

東証JASDAQスタンダードにおいて、「今村証券」(証券コード7175)のIPO(新規上場)が行われます。

想定価格は1300円、仮条件は1150円から1350円、ブックビルディング期間は12月1日(月)から12月5日 …