2015/10/06

徹底分析!新規上場した積水ハウス・リート投資法人。リターンはどれほど期待できるか?

東証REITにおいて、「積水ハウス・リート投資法人」(証券コード3309)のIPO(新規上場)が行われます。

想定価格は100000円、
仮条件は105000円から110000円、
ブックビルディング期間は11月17日(月)から11月20日(金)まで

となっています。不動産に対してテナント企業が持続可能な活動拠点として求める要素を積水ハウス・リート投資法人では重視しています。

中長期における安定した収益の確保を、テナント企業の経営者や従業員や顧客に対して生産性の向上に資する快適で安全な不動産を提供することにより実現するのです。

積水ハウス・リート投資法人(不動産総合リート)が新規上場します

不動産総合リートである積水ハウス・リート法人の新規上場が行われます。積水ハウス・リート投資法人は商業施設・オフィスビル・ホテルなどに投資を行う総合リートです。

取得価格合計の予定は1143億円であり、東証一部上場の「積水ハウス」がスポンサーとなっています。

積水ハウスは現在「SLOW&SMART」をブランドビジョンとして掲げ、「開発型ビジネス」「ストック型ビジネス」「請負型ビジネス」の3つのビジネスモデルを展開しています。

積水ハウスの都市開発事業としては

梅田スカイビル
六甲アイランドシティ
本町南ガーデンシティ
御殿山プロジェクト
グランフロント大阪
赤坂ガーデンシティ
リッツカールトン京都

などの実績があります。

商業用不動産を経年美化の思想に基づいて整備する事業内容は、外部からも高い評価を集めているのです。

上場時ポートフォリオについて

平均鑑定NOI利回り4.2%、平均築年数3.8年、稼働率100%、ポートフォリオ全体のPML値1.6%などが積水ハウス・リート投資法人の上場時におけるポートフォリオの主要指標となっています。

エリア別の比率は東京圏79.8%、大阪圏20.2%です。

また用途別の投資比率は100%がオフィスビルであり、賃借契約期間の平均は11.8年となっています。東京の品川御殿山エリアと大阪の御堂筋本町エリアが当初ポートフォリオ立地のツートップとなっています。

また御殿山SHビル、ガーデンシティ品川御殿山、本町南ガーデンシティなどが当初組み入れ物件となります。いずれも東京及び大阪の経済における中心に立地し、空港へのアクセスや幹線交通機関の利用などが容易であることが特徴です。

さらに災害の危険性が低い高台に立地することや、歴史や文化などに優れたブランド地域に位置することも付加価値が高いといえるでしょう。

ポートフォリオ構築方針について

3大都市圏80%以上、その他の都市20%未満をポートフォリオ構成の基本方針としています。

東京圏、名古屋圏、大阪圏の日本3大都市圏を積水ハウス・リート投資法人では主な投資対象地域と位置づけているのです。大都市は経済活動の中心拠点であり、多くの企業や労働力が集中するビジネスや消費の中心地です。

大都市こそがテナント企業のニーズに即した機能性を備えたプライム・プロパティが存在する「持続的な活動拠点」であると、積水ハウス・リート投資法人では考えています。

またオフィスビル80%、ホテルや商業施設を20%の投資比率であり、同様に国内80%、国外20%の投資比率となっています。

国外の投資対象はアメリカ・オーストラリア・シンガポールなど、これまでに積水ハウスによる開発実績がある国が中心です。

財務運営の基本方針について

原則としてLTVは最大で60%とすることを積水ハウス・リート法人では財務運営の基本方針としています。運営については資金余力の確保に留意しつつ、保守的な水準で行うことを目指しているのです。

借入期間の長期化と返済期限の分散化を図ることを検討し、さらに固定金利及び変動金利の最適なバランスによってリファイナンスリスクを低減することにより、健全かつ安定的な財務基盤強化を目標としています。

基準金利の+0.25%から+0.85%の範囲内で、三菱東京UFJ銀行をアレンじゃーとするシンジケート団からの借入を行います。積水ハウス・リート投資法人はJCR(日本格付研究所)から、安定的な見通しである「AAー」の長期発行各付けを獲得しています。

市場トレンドについて

初値については、インデックスの上昇トレンドが上場直前3ヶ月間続いていれば高いリターンが期待できるようです。

東証リート指数については一時的な落ち込みもありますが、長期的には銀行などによる余剰マネーの流入によって右肩上がりが継続しています。

上場規模について

最大で630億円ですから、積水ハウス・リート投資法人の新規上場の規模は東証REITとしては標準的なものとなります。上場規模については小さい方が初値が高くなる場合が多くなります。

これまでに上場した主なリートと比較すると、積水ハウス・リート投資法人の上場規模はヒューテックリートと同程度、またSIA不動産投資法人や日本リートやインベスコ・オフィス・ジェイリートなどの1.5倍程度となっています。

積水ハウス・リート投資法人のIPOについてまとめてみました

積水ハウス・リート投資法人は当初組み入れ物件が3件と少なめであるため、個別物件リスクが分散投資の観点からはやや高いといえるでしょう。

また約4%とNOI利回りが低めであることなどもマイナス評価となります。しかし現在の金利情勢や、スポンサーの安定感や信頼性などを考えれば十分な投資商品だといえるのではないでしょうか。

リートについては日銀の追加融和発動などによりインフレ率が2%を超えない範囲内であれば今後の買い入れ増が期待できますので、積水ハウス・リート投資法人の初値予想についても高いリターンが期待できるのではないでしょうか。

またリートは応募をすれば大量の当選も可能ですから、積極的なスタンスで申し込むことをおすすめします。

野村證券が主幹事であり、その他にはゴールドマンサックス証券、三菱UFJモルガンスタンレー証券、みずほ証券、SMBC日興証券、大和証券などでも申し込みが可能です。

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