2015/10/06

不動産総合リートのトーセイ・リート投資法人が新規上場!初値は一体どうなるのか?

東証REITにおいて、「トーセイ・リート投資法人」(証券コード3451)のIPO(新規上場)が行われます。

想定価格は100000円、仮条件は100000円から103000円、ブックビルディング期間は11月13日(木)から11月18日(火)までとなっています。

トーセイ・リート投資法人では日本の不動産市場における膨大な既存建築ストックのうち、主に東京経済圏に所在する不動産を投資対象として位置付けています。

中小規模の商業施設・オフィス・住宅などをボリュームゾーンにおける中心的な存在であると考えているのです。

トーセイ・リート法人では再生力・リーシング力・目利き力の3つの力を活用することにより、投資主価値の向上を目指して賃貸不動産の安定性や利回り水準を重視したバリューアップの可能性を追求しています。

トーセイ・リート投資法人(不動産総合リート)が新規上場します

不動産総合リートであるトーセイ・リート法人の新規上場が行われます。トーセイ・リート投資法人は商業施設・オフィスビル・住宅などに投資を行う総合リートです。

取得価格合計の予定は174.34億円と小型であり、東証一部上場の不動産企業である「トーセイ」がスポンサーとなっています。

トーセイは築年数を経た投資リスクが高いとされる既存物件を購入し、その改装・改修工事などを行うことでバリューアップを実現した後で、再度不動産投資市場において物件の販売を行うという事業を展開しています。

具体的な不動産開発の例としては、

平和島トーセイビル
虎ノ門トーセイビル
THEパームス国立
T’S BRIGGHTIA吉祥寺

などがあげられます。トーセイ・リート投資法人では高利回りが期待できて競合相手が比較的少ないエリアにおける高ポテンシャル物件を主な投資対象としています。

所在エリアや築年数などからキャップレートの相対的な高さが見込める物件の中でも、特に底堅い賃貸需要やテナント誘致力をもった物件を厳選して投資を行う方針なのです。

上場時ポートフォリオについて

平均鑑定NOI利回り6.32%、平均築年数19.7年、稼働率92.6%、ポートフォリオ全体のPML値6.05%などが、トーセイ・リート投資法人の上場時におけるポートフォリオ主要指数となっています。

投資エリアについては100%東京経済圏です。

用途別の比率は住宅が44.7%、オフィスが41.6%、商業施設が13.7%です。また投資エリアを地域別に細分化した比率については、都心5区が22.3%、都心5区以外の東京23区が26.4%、東京23区以外の東京経済圏が51.3%となっています。

具体的な投資対象となる物件としては、

多摩センタートーセイビル
日本橋浜町ビル
KM新宿ビル
T’S GARDEN高円寺
T’S GARDEN川崎大師
稲毛海岸ビル
月光町アパートメント
ライブ赤羽
マーランドファイブ
アビタート蒲田
ドミトリー原町田
アブニール白妙

などがあげられます。

多摩センタートーセイビルはサンリオピューロランドの近くですから、ご存知の人が多いのではないでしょうか。

ポートフォリオ構築方針について

東京経済圏が中心であり、その他主要地方都市については20%以下とするのがトーセイ・リート法人のポートフォリオ構築方針となっています。

東京経済圏以外の主要地方都市については、転出者と転入者のデータから確実な人口増加傾向が認められる都市に限って投資を行うことにしています。

また投資対象となる不動産は原則として50億円以下のものになります。商業施設やオフィスについては合算しても最大80%まで、また住宅については最大で50%までを組み入れの目安としています。

各用途別の上限設定はありますが、その他の詳細な条件を特に設けないことによって柔軟な運用を行うことを目指しているのです。

財務運営の基本方針について

LTVについては最大でも60%を上限とすることを、トーセイ・リート投資法人では財務運営の基本方針としています。

基準金利の+0.3%から+0.7%の金利で、三菱東京UFJ銀行をアレンジャーとしたシンジケート団からの借入を行う予定です。また借入の平均残存期間については3.08年となっています。

市場トレンドについて

初値については、インデックスの上昇トレンドが上場直前3ヶ月間続いていれば高いリターンが期待できる場合が多いようです。

東証リート指数については一時的に差し込む局面もありますが、銀行などによる余剰マネーの流入によって長期的には右肩上がりが継続しています。

上場規模について

最大で90.7億円ですから、トーセイ・リート投資法人の新規上場の規模は東証REITとしては小さめだといえるでしょう。上場規模については小さい方が初値が高くなる場合が多いようです。

これまでに上場した主なリートと比較すると、トーセイ・リート投資法人の上場規模はSIA不動産投資法人や日本リートやインベスコ・オフィス・ジェイリートなどの4分の1以下、またヒューテックリートの6分の1以下となっています。

トーセイ・リート投資法人のIPOについてまとめてみました

トーセイ・リート投資法人は、東証REITへの上場としてはかなり小規模だといえます。

また公開規模も小さめであり、NOI利回りが現在の情勢下においては高めであることなどもプラス要素となります。

ただし地味な組み入れ物件が多いことなどは、公募割れしてしまったSIA不動産投資法人と共通する特徴ですから注意が必要かもしれません。

初値については公募価格付近が予想されますが、公募割れの可能性も否定できません。大和証券が主幹事であり、その他にはみずほ証券、SMBC日興証券でも申し込むことができます。

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