2015/10/05

新規上場した日本ヘルスケア投資法人。高齢社会を背景に、安定感抜群?

東証REITにおいて、「日本ヘルスケア投資法人」(証券コード3308)のIPO(新規上場)が行われます。

想定価格は150000円、仮条件は148000円から150000円、ブックビルディング期間は10月20日(月)から10月24日(金)までとなっています。日本で初めてのヘルスケア施設特化型リートが日本ヘルスケア投資法人です。

残存貸借契約期間が10年以上となる長期貸借契約を各ヘルスケア施設の運営事業者との間で締結することにより、安定したキャッシュフローを獲得することを基本方針としています。

またヘルスケア施設を対象とすることを活かした株主優待を実施する予定もあるようです。

日本ヘルスケア投資法人(ヘルスケア施設特化型リート)が新規上場します

ヘルスケア施設特化型リートである日本ヘルスケア投資法人の新規上場が行われます。

大和証券グループが日本ヘルスケア投資法人のメインスポンサーであり、さらにヘルスケア施設に精通したエイ・アイ・ピー・ジャパンがアドバイザーとなっています。

また大和リアルエステート・アセットマネジメントが資産運用会社です。

大和リアルエステート・アセットマネジメントは大和グループの一員であり、私募ファンドや各種リートなどの運用における投資一任業務や投資助言業務などを数多く受託した実績があります。

不動産に関する運用ノウハウを幅広く蓄積していますし、さらに大和証券オフィス投資法人(8976)が有する資産の運用業務なども受託しているのです。

大和リアルエステート・アセットマネジメントは高い独立性を有することにより、特定のオペレーターグループのみならず幅広いオペレーターとの協力関係を構築することを可能としているのです。

様々なヘルスケア施設の中でも高齢者を対象とした住宅や施設などを、日本ヘルスケア投資法人では主たる投資対象としています。

特に有料老人ホームやサービス付き高齢者住宅など、今後の民間資金による参入が見込まれる分野を重点投資対象としているのです。

(サービス付き高齢者住宅は入居者との契約に関する基準を満たし、高齢者に対するサービスや高齢者向けの住宅設備・構造などを備えた賃貸住宅です。)

ヘルスケアリートについて

ヘルスケアリートではオペレーター(ヘルスケア施設の運営事業者)に事業資産の賃貸を行うことにより賃料を受領し、さらに入居者に有料老人ホームやサービス付き高齢者住宅などのサービスを提供します。

オペレーターは入居者からの入居一時金や月額利用料はもちろんですが、さらに介護報酬として市町村からの収入も獲得することができるのです。

近年ではアメリカにおけるリートの1割強がヘルスケア施設を対象としたものになっています。

日本では新生銀行や三井住友銀行などもヘルスケアリートへの参入を計画していますし、今後はヘルスケアリート全体の需要の拡大が予想されているのです。

日本介護医療センター
チャーム・ケア
シダー
スーパーコート
ワタミの介護
ニチイ学館
さわやか倶楽部

が日本ヘルスケア投資法人のオペレーターとなっています。(さわやか倶楽部についてはウチヤマホールディングスの系列子会社となります。)

賃貸借契約や財務方針について

日本ヘルスケア投資法人では固定賃料での長期貸借契約をオペレーターとの間で締結していますので、市町村や入居者などからの収入の増減の影響を受けることなく安定した賃料の受領が可能となっています。

貸借契約の残存期間については10年~20年が63.5%、20年を超えるものが36.5%となっています。

また東証一部上場企業やジャスダック上場企業などを主なオペレーターとしていますので、ヘルスケア施設の高い運営実績や信用力が期待できる一方でカウンターパーティーリスクは小さくなっているのです。

有利子負債比率であるLTVは、資金の余力留保に配慮して60%を基本設定としています。またメインバンク体制を確立しながらも、さらに様々な資金調達先を確保しているのです。

借入先は

みずほ銀行
みずほ信託銀行
りそな銀行
三井住友信託
武蔵野銀行
中央信用金庫
第一生命

などを予定しています。借入金利は基準金利の0.2~0.3%増の予定です。

ポートフォリオ構築の方針について

ポートフォリオへの組み入れ予定としては、地域別としては三大都市圏を50%、中核都市部を40%、その他の地域を10%としています。

また施設タイプ別としては

老人ホームやサービス付き高齢者住宅を50%、
医療施設を40%、
その他の施設を10%
としています。

現時点における取得済み資産や取得予定資産の割合は、

三大都市圏が71.6%
中核都市部が28.5%

となっています。

ちなみに現時点で最も予定価格の高い取得予定物件は、大阪府豊中市のチャームスイート緑地公園(チャーム・ケア・コーポレーション)です。

取得予定価格別のオペレータの内訳については、

ワタミの介護が29.9%、
さわやか倶楽部が24.8%、
チャーム・ケアが14.7%、
スーパーコートが11.8%、
シダーが9.6%、
日本介護医療センターが7.2%、
ニチイ学館が2.0%
です。

市場トレンドについて

初値については、インデックスの上昇トレンドが上場直前3ヶ月間続いていれば高いリターンが期待できるようです。東証リート指数については銀行などによる余剰マネーの流入によって右肩上がりが継続しています。

上場規模について

最大で61.5億円ですから、日本ヘルスケア投資法人の新規上場の規模は東証REITとしては小さめです。上場規模については小さい方が初値が高くなる場合が多くなります。

これまでに上場した主なリートと比較すると、日本ヘルスケア投資法人の上場規模は日本リートやインベスコ・オフィス・ジェイリートの6分の1以下、ヒューテックリートの10分の1以下となっています。

投資主優待(株主優待)について

日本ヘルスケア投資法人では株主優待に相当する投資主優待を実施する予定です。投資主優待制度について現時点で予定している内容は次のとおりです。

・入会金・受講券割引券、家事代行サービス割引券など(ニチイ学館)
・体験入居割引券、入居一時金割引券など(チャーム・ケア)
・体験入居無料券(食事付き)、入居一時金割引券など(日本介護医療センター)
・日帰り施設見学無料券(昼食付き)、入居一時金割引券、初月利用割引券など(ワタミの介護)
・日帰り施設見学無料券(昼食付き)、体験入居無料券(食事つき)、居室料割引券など(さわやか倶楽部)

・日帰り施設見学無料券(昼食付き)、体験入居無料券、入居一時金割引券(シダー)

1年間に2回(4月末、10月末)の投資主優待制度を予定しています。ニチイ学館で利用できる家事代行サービス割引券などは、高齢者がいない世帯でも便利に活用できるのではないでしょうか。

日本ヘルスケア法人のIPOについてまとめてみました。

ヘルスケア施設は今後の高齢化社会の進展により需要が拡大する社会インフラに投資するリートですから、テーマ性が高く今後の成長を期待することができるはずです。

分配金利回りについてはNOI利回りなどから予想するとそれほど高いとはいえませんが、これは現在の不動産市況や金利の動向などから考えると仕方がないかもしれません。

ただしニチイ学館、チャーム・ケア・コーポレーション、ウチヤマホールディングス、ワタミの介護などが主なオペレーターであり安定性が高いことや、リートとしては上場規模が小さいことなどはプラス要素です。

初値についてはある程度の高値が予想されています。大和証券が主幹事であり、その他にはみずほ証券でも申し込むことが可能です。

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